مباحث مرتبط با اراضی و املاک از دیرباز جایگاه ویژه ای در نظام حقوقی کشور داشته است، بنابراین ضرورت تبیین قواعد و ضوابط ناظر بر زوایای گوناگون پروسه حاکم بر نظام اراضی واملاک امری اجتناب ناپذیر است. در راستای تبیین مقررات حاکم بر اراضی و املاک ذیلاً پس از بیان ضوابط کلی ناظر بر محدوده های شهری، در ابتدا توضیحات لازم پیرامون اراضی خارج از محدوده شهر مطرح و پس از آن مباحث مرتبط با اراضی داخل محدوده شهر اجمالا بیان خواهد شد.
ضوابط کلی حاکم بر محدوده های شهری
پیش از تصویب قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها مصوب ۱۴/۱۰/۱۳۸۴مجلس، عناوینی همچون محدوده قانونی، حریم قانونی، حوزه شهرداری، محدوده استحفاظی، حوزه استحفاظی، محدوده نهایی، محدوده نفوذی و... در قوانین و مقررات موجب آشفتگی ذهن می گردید اما با تصویب این قانون فقط ۲ محدوده قانونی و حریم موجود بوده و سایر عناوین لغوبلااثر گردیدند و با توجه به آنکه طرحهای شهری سند برنامه ریزی شهرمحسوب می شوند باید اذعان داشت که تعیین محدوده های شهری بر عهده طراحان شهری بوده ،همچنین مرجع رفع اختلاف محدوده شهرها نیز مرجع تصویب کننده طرحها می باشد.
الف – محدوده قانونی
بموجب ماده یک قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها مصوب ۱۴/۱۰/۱۳۸۴ محدوده قانونی عبارت است از حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی در طرح جامع و تا زمان تهیه طرح جامع در طرح هادی که ضوابط و مقررات شهرسازی در آن لازم الاجرا می باشد، با توجه به اینکه شهرداری دراین محدوده عوارض اخذ می نماید لذا مکلف به ارائه خدمات عمومی در محدوده قانونی می باشد.
ب – حریم شهر
بموجب ماده ۲ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و... حریم شهر قسمتی از اراضی بلافاصله پیرامون محدوده شهر که نظارت و کنترل شهرداری در آن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و بخش تجاوز نمی نماید.
در خصوص حریم شهر ذکر نکات ذیل ضروری به نظر می رسد؛
۱- نظارت بر احداث هر گونه ساختمان و تاسیسات که بموجب طرحها و ضوابط مصوب در داخل حریم شهر مجاز شناخته شده وحفاظت از حریم به استثناء شهرکهای صنعتی (که در هر حال از محدوده قانونی و حریم شهرها و شهرداریها مستثنی هستند) به عهده شهرداری است.
۲- از ماده مذکور تکلیف شهرداری به تبیین حریم شهر استنباط نمی شود حال آنکه درماده ۹۹ قانون شهرداریها در بند ۱ این تکلیف وجود دارد.
۳- بموجب تبصره ۵ ماده ۴ قانون تعاریف محدوده ........ در هر منطقه که شهرداری عوارض ساختمانی و ... دریافت می دارد مکلف به ارائه خدمات شهری است. به بیان روشن تر ارائه خدمات تابعی از دریافت عوارض می باشد.
۴- در صورت تداخل محدوده شهرها و حریم شهرها مرجع حل اختلاف و رفع تداخل مراجع تصویب کننده طرحهای هادی و جامع هستند. اما اگر این اختلاف بین حریم ۲ شهر ایجاد گردد که بوسیله طرحهای هادی و جامع با یکدیگر تداخل دارند مرجع حل اختلاف نامشخص است. به هر حال به نظر می رسد شورای عالی شهرسازی بعنوان عالی ترین مرجع سیاست گذاری و تعیین ضوابط شهرسازی مرجع تصمیم گیری باشد.
۵- بموجب تبصره ۲ ماده ۳ قانون مذکور روستاهایی که بموجب طرحهای مصوب داخل در حریم شهرها هستند در صورت رسیدن به شرایط شهر شدن، شهر مستقل شناخته نشده و بصورت منفصل و بعنوان یک ناحیه یا منطقه از نواحی یا مناطق شهر اصلی تلقی و اداره می شوند این امر عملاً باعث جلوگیری از گسترش شهرهای کشور می شود.
۶- با عنایت به ماده ۲ قانون تعاریف محدوده و حریم......... حریم شهر نباید از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و بخش تجاز نماید و این مهم مبین غرض مقنن مبنی بر حفظ قانون تقسیمات کشوری و عدم تعرض به آن می باشد.
اراضی خارج از محدوده شهر
منظور آن دسته از اراضی و املاکی است که خارج از محدوده قانونی شهرواقع و قوانین مربوط به این گونه اراضی در نظام حقوقی ایران از ناحیه مراجع قانون گذاری تصویب و سازمان های مجری آن نیز تعریف شده است، که در دو حوزه مورد بررسی واقع می شود.
حوزه نخست - مهمترین قوانین موضوعۀ اجرایی
الف - قوانین و مقررات مربوط به ملی شدن جنگلها و مراتع کشور
۱- لایحه قانونی ملی کردن جنگلها و مراتع کشور
قانون مزبور در تاریخ ۲۷/۱۰/۱۳۴۱ در ۱۴ ماده به تصویب رسیده است.به موجب این لایحه قانونی عرصه و اعیانی کلیه جنگلها و مراتع و بیشه های طبیعی واراضی جنگلی کشور جزء اموال عمومی محسوب و متعلق به دولت است ولو اینکه قبل از تاریخ تصویب و قانون افراد آن را متصرف شده و سند مالکیت گرفته باشند، البته مطابق قانون یاد شده عرصه و محاوط و تاسیسات و خانه های روستایی و همچنین زمین های زراعی و باغات مشمول اراضی ملی نمی باشد. لایحه قانونی ملی کردن جنگلها و مراتع کشور به لحاظ عدم پیش بینی تمامی موارد قانونی بعدا بوسیله تصویب قوانین دیگر تکمیل و اصلاح شد که مهمترین این اصلاحات در قسمتهای بعدی همین بخش آورده می شود.
۲- قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع کشور مصوب ۲۵/۵/۱۳۴۶
این قانون در تاریخ ۲۵/۵/۱۳۴۶ تصویب گردید، قانون مذکور دارای ۶۷ ماده قانونی بوده و شامل فصلهایی از قبیل تعاریف و حفاظت و بهره برداری، عوارض، سازمان و مقررات مالی، تبدیل و واگذاری اراضی و مراتع و مجازاتها می باشد. مهمترین مطلبی که در این قانون در خور توجه می باشد مفاد ماده ۵۶ است به موجب ماده یاد شده مرجع تشخیص اراضی ملی و مستثنیات آن وزارت منابع طبیعی بوده و تشخیص صادره ظرف مدت یکماه پس از اخطار کتبی یا آگهی وزارت منابع طبیعی بوسیله یکی از روزنامه های کثیر الانتشار مرکز و یکی از روزنامه محلی قابل اعتراض از ناحیه اشخاص ذینفع در کمیسیونی مرکب از فرماندار، رئیس دادگاه شهرستان و سرپرست منابع طبیعی محل می باشد. این کمیسیون معروف به کمیسیون ماده ۵۶ بوده و آراء صادره از سوی آن، در آن تاریخ قطعی اعلام شده بود یعنی قابل اعتراض در مراجع قضایی نبود. بعد از تصویب قانون دیوان عدالت اداری، آراء کمیسیون قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری تشخیص، که البته بعداً با تصویب قوانین دیگر، از دیوان عدالت ادرای سلب صلاحیت گردید.
۳- قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده ۵۶ قانون جنگلها و مراتع
قانون مذکور مشتمل بر ماده واحده و ۶ تبصره می باشد و در تاریخ ۲۲/۶/۱۳۶۷ مصوب شده است. به موجب ماده واحده قانون مذکور زارعین صاحب نسقی و مالکین و صاحبان باغات و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی شهرها و حریم روستاها، سازمانها و موسسات دولتی که به اجرای ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع کشور مصوب ۱۳۴۶ و اصلاحیه های بعدی آن اعتراض داشته باشند می توانند به هیاتی مرکب از: ۱- مسؤل اداره کشاورزی ۲- مسؤل اداره جنگلداری ۳- عضو جهاد سازندگی ۴- عضو هیات واگذاری زمین ۵- یکنفر قاضی دادگستری ۶- بر حسب مورد دو نفر از اعضاء شورای اسلامی روستا یا عشایر محل مربوطه مراجعه نمایند. هیات مقرر در ماده واحده مذکور دو وظیفه متمایز و در عین حال مرتبط دارد یکی رسیدگی به اعتراضات اشخاص خصوصی و عمومی نسبت به نظریه تشخیص اراضی ملی موضوع اجرای ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع کشور و دوم رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به آراء سابق کمیسیون مقرر در ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع که با تصویب قانون مذکور کمیسیون سابق ملغی اعلام گردید.
۴- قانون حفاظت و حمایت از منابع طبیعی و ذخایر جنگلی مصوب ۵/۷/۱۳۷۱
نکتۀ قابل توجه در این قانون موضوع اصلاح مهلت اعتراض نسبت به آراء ملی می باشد. با این توضیح که مهلت اعتراض به استناد قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع کشور مصوب ۲۵/۵/۱۳۴۶ ظرف مدت یکماه از تاریخ اعلان بوده، لیکن در این قانون مهلت اعتراض ظرف مدت ۶ ماه پس از اخطار کتبی یا آگهی در روزنامه های کثیر الانتشار مرکز و یکی از روزنامه های محلی و سایر وسایل معمول و مناسب محلی تعیین گردید و مرجع رسیدگی به این اعتراض همان طور که قبلا بیان شد کمیسیون مقرر در ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده ۵۶ قانون جنگلها و مراتع کشور مصوب ۱۳۶۷ می باشد. ضمناً مستنداً به آراء وحدت رویه شماره ۶۰۱ مورخ ۲۵/۷/۱۳۷۴ و ۶۶۵ مورخ ۱۸/۱/۱۳۸۳ دیوان عالی کشور کلیه آراء صادره از ناحیه قاضی موضوع ماده واحده مذکور تا قبل از تصویب قانون جدید دیوان عدالت اداری به تاریخ ۲۵/۹/۱۳۸۵ و لازم اجرا شدن آن، قابل اعتراض در دادگاه عمومی محل وقوع ملک و محاکم تجدید نظر استان بوده است.
۵-نظریه شورای نگهبان در خصوص خلاف شرع بودن تعیین مهلت اعتراض نسبت به آراء ملی
مطابق نظریه شماره ۲۶۵۰ مورخ ۴/۷/۱۳۶۷ شورای نگهبان منتشره در روزنامه رسمی شماره ۱۲۷۳۴-۲۴/۸/۱۳۶۸ که خطاب به شورایعالی قضایی وقت صادر گردید، محدود نمودن پذیرش اعتراض از ناحیه اشخاص ذینفع در مدت معین نسبت به آراء ملی و قطعی دانستن آن خلاف موازین شرعی اعلام شده است. بنابراین تعیین موعد اعتراض به آراء صادره از طرف ادارات منابع طبیعی، منتفی می باشد.
تکلمه: در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از اجرای مقررات راجع به ملی شدن اراضی بدواً در صلاحیت کمیسیون مقرر درماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع مصوب ۱۳۶۷ و مالاً جهت رسیدگی به اعتراض مطابق بند ۲ ماده ۱۳ قانون دیوان عدالت اداری مصوب ۲۵/۹/۱۳۸۵ در حیطه صلاحیت دیوان مذکور قرار دارد. بهر حال چون طرح و اقامه دعوی بخواسته ابطال آراء ملی مستلزم استدلالهای حقوقی ویژه می باشد بنابراین به مخاطب محترم پیش نهاد می شود به منظور احقاق حقوق خود به وکلای متخصص در این امور مراجعه نمایند.
ب- قوانین و مقررات مدون در خصوص اراضی موات خارج از محدوده شهر
مهمترین قانونی که بعد از انقلاب اسلامی در این خصوص تدوین گردید، ماده واحده قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب ۱۳۶۵ مجلس شورای اسلامی است. مطابق ماده واحده قانون مذکور و آئین نامه اجرایی آن کلیه اراضی خارج از محدوده شهری که سابقه احیا و بهره برداری ندارد و به صورت طبیعی مانده و افراد بصورت رسمی یا غیر رسمی برای آنها سند تهیه نموده اند، جزء اراضی موات بوده و تشخیص موات بودن این گونه اراضی به عهده هیات هفت نفره واگذاری و احیاء اراضی است، که هیئت مزبور با حضور حداقل چهار نفر تشکیل و نظریه خود را طی صورتجلسه ای اعلام خواهند نمود و رای اکثریت با حداقل ۳ نفر ملاک خواهد بود، که یکی از آنها باید حاکم شرع باشد و آراء موات صادره با ابلاغ به نشانی مالکین و یا آگهی در روزنامه کثیر الانتشار مرکز قابل اعتراض از طرف اشخاص ذینفع در دادگاه محل وقوع ملک بوده و طرح دعوی اعتراض محدود به زمان معین نمی باشد. بهر حال از آنجا که طرح و پیگیری این گونه دعاوی مستلزم ارائه دفاعیات موثر با بهره گیری از متون فقهی و قانونی درباب اراضی موات و غیر موات در محاکم می باشد، لذا به مخاطب محترم توصیه می شود در این زمینه به وکلای آگاه و مجرب مراجعه نمایند.
حوزه دوم- سازمانها و ادارات مجری قانون
الف - سازمان جنگلها و مراتع کشور
این سازمان وابسته به وزارت جهاد کشاورزی بوده و مجری قوانین و مقررات مربوط به ملی شدن جنگلها و مراتع کشور است. این سازمان دارای ادارات زیر مجمع مستقر در هر استان و شهرستان به نام ادارات منابع طبیعی می باشد و مهمترین واحدهای داخلی آن عبارت می شود از ۱- دبیرخانه کمیسیون واحده قانون تعیین و تکلیف و اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده ۵۶ قانون جنگلها و مراتع کشور مصوب ۱۳۶۷ ۲- واحد حقوقی ۳- واحد نقشه برداری و... .
ب - سازمان امور اراضی کشور
سازمان مذکور وابسته به وزارت جهاد کشاورزی می باشد، این سازمان در هر استان دارای زیر مجموعه ای بنام مدیریت امور اراضی است. مدیریت یاد شده مجری ماده واحد قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب ۱۳۶۵ و قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۷۴ و اصلاحیه بعدی آن است، مهمترین واحدهای مستقر در مدیریت امور اراضی عبارتند از: ۱- واحد واگذاری اراضی ۲- واحد حقوقی ۳- واحد نقشه برداری ۴- دبیرخانه کمیسیون قانون حفظ و کاربری اراضی زراعی و باغها.
اراضی داخل محدوده شهر
مفهوم اراضی شهری: زمینهایی است که در محدوده قانونی و حریم شهرها و شهرک ها قرار گرفته و بر سه قسم می باشد:
الف – اراضی موات شهری
زمینهایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد. زمینهای مواتی که علی رغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ ۵/۴/۱۳۵۸ به بعد احیاء شده باشد همچنان دراختیار دولت است.
ب – اراضی بایر شهری
زمینهایی است که سابقه عمران و احیاء داشته به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخص داشته یا نداشته باشد.
ج – اراضی دایر
زمینهایی است که آن را احیاء و آباد کرده اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره برداری مالک است.
شایان ذکر آنکه به موجب منطوق ماده ۱۷ قانون زمین شهری مصوب ۲۲/۶/۶۶ وزارت مسکن و شهرسازی عهده دار اجرای قوانین و مقررات مرتبط با اراضی داخل محدوده شهر می باشد.
